昨日、第2候補のハウスメーカーのバスツアーに参加しました。
そのことについて、書いてみます。
それと、バスツアーの後に、気になっていたハウスメーカー2件、
見学してきました。メーカー名は、ミサ〇ホームと大〇ハウスです。
住宅展示場巡りは、もう少しでやめようと思います。
ハウスメーカーは不動産屋とは違いますが、共通している点は、
不動産を扱うことです。ハウスメーカーは住宅という商品を売るのが目的なので、
宅建士の免許よりは、建築士免許を持っているのかなと想像していましたが、
建築士免許を持っていた営業さんは一人でした。※8件回って。
宅建士免許は2名ほど、インテリアコーディネータ1名、FPは2名。
そのほかは住宅ローン、プレハブなんちゃら、貸金責任者（名刺には書かれておらず）会話で聞き出しました。
とりあえず、項目ごとに書いていきます。
第2候補のハウスメーカー①
こちらのメーカーもお気に入りです。
名前は伏せますが、特徴を書くと一社になると思います。
このメーカーが強調している点は、外壁、基礎、断熱材です。
直せない部分なので住宅選びには重要です。
なかでも外壁に使われる自社開発の資材が有名です。
50年くらいの歴史を持つようですが、いまでも現役の資材のようです。
バスツアーでは、この資材や構造部など、建築現場を見学することができました。
資材の耐火性を示すため、スプレー缶のバーナーで他社で使用している外壁材3種類と、
自社開発の外壁との耐火性の違いを実演してくれました。
自社開発の外壁と、断熱材での耐火実験は1時間1000度の火で燃やしても、
外壁が少し色が変わった程度で、見事に耐え抜きました。
他の外壁材は、一瞬で燃えたものや、タイル性のものはタイルが割れたり剥がれ落ちたりしてました。
この実験は、僕は子供だましだと思いました。
ちなみに、我が家の第一候補のハウスメーカーも外壁は強いです。
その強い外壁もタイルを使用しているのですが、このタイルは特殊で1300度で焼き上げて、
作られるそうです。しかし、この実験のバーナーは1000度です。
まず壊れるわけありません。
ただ目地で使われる接着剤の強度はわからないので、ここは調査しようと思いました。
また、断熱材についても、多くのメーカーが水を吸いやすいグラスウールを使っているのか調査する必要がありそうだと感じました。
第2候補のハウスメーカー②
バスツアーに関しては、第一候補のハウスメーカーより、かなり質が良かったです。
おもてなし感が素晴らしかったです。
まず、バスがきちんとした観光バスで、とてもきれいでバスガイドさんまでいました。
次の違いは、子供が退屈しないように、保育士まで同席していました。
そのため、子供を気にせず、安心して構造や建物を見て回れる点の配慮素晴らしかったです。
最後に、軽食まで出たところはびっくりでした。
子供用のジュースまできちんと用意してあり、バスツアーに関しては段違いでこちらのが良かったです。
しかし、重要なのは住宅です。
おもてなし感はすばらしいけど、これで住宅選びにはプラスにはなりません。
バスツアーは①建築途中の物件、②築浅の物件、③築38年の物件という3つにまわりました。
どれもすばらしいです。
特に驚いたのが築38年の物件です。
建付けの狂いが全くなく、内装もとてもきれいでびっくりしました。
また外装も10年前に塗装したそうですが、外からみたら築38年にはまったく見えませんでした。
メンテナンスフリー、耐久性のすばらしさは本当のようです。
ただ、このバスツアーの後に、妻はこの第2候補のハウスメーカーを候補から外しました。
理由はいまいちわかりませんが、外装に違いがなく、つまらないのが理由だそうです。
あと、妻と僕は、マンションをたくさん見てきたので、住宅設備については目が少し肥えてるようです。
注文住宅も内装はほぼ同じだという結論に行きつきました。
メーカーによって、微妙な特徴はありますが、内装に関してはほぼ差がない。
これはハッキリ営業マンに言ったら、内部資料を見せてくれました。
その資料には、ハウスメーカー数社の名前があり、内装で使用するメーカーは同じと書かれていました。きっと割引がきくのでしょう。
で、結論をいうと。
外壁と構造、メンテナンスフリー、耐久性、保証。
最後にエネルギーを自給自足でき、かつランニングコストが安い。これが条件です。
これらを叶えるのは第一候補しかなさそうです。
第2候補は、ほぼ第1候補と差がありません。
ひとつ差をつけるなら、自給自足のエネルギー活用。かなと思います。
日本もこれから物価が年々上がっていくと想定するならば、インフラにかかるお金も値上がりするはずです。
ここを埋めれるハウスメーカーがとても魅力で、第一候補にあげました。
価格も、第2候補にくらべると安そうです。
来週は第一候補のハウスメーカーで、構造部をきちんと見せてもらえるそうです。
ということで、現状、ハウスメーカーは一社に絞り込めました。
残るはクルマで不正をした会社のグループ会社を見てハウスメーカー巡りは終えようと思います。
ミサ〇ホーム
こちらは妻が気になっていたので入りました。
こちらの建物の作りは中二階など、中O階という作りや、
物置として天井高1.4mであると床面積に含まれないという、
おもしろい作りのメーカーでした。
さらに、提案が面白かったのが、「賃貸付き住宅」を高額な現在住んでいる地域での提案がありました。
事業ローンと住宅ローンを使うというもの。
2世帯住宅で、隣を賃貸にするのは考えたことありますが、
この事業ローンを使う方法は、まったく考えていませんでした。
こちらの審査基準が年収ではなく、物件の収益性が基準になると言っていました。
とはいえ、2億とか貸してくれんの？とかかなり疑問です。
事業ローンなので、かなり金利が高そうです。
あと気になったのがサブリース契約。この会社では呼び名を変えていましたが、
サブリース契約ですか？と聞いたら通じたので、同じ内容のもののようです。
家賃保証の契約らしいですが、これが悪質なものもあると聞くのですが、
僕には知識がありません。なので、これをするにはきっちり話を聞こうと思います。
また、この事業ローンについては、信用金庫などに実際に話を聞こうと思います。
ハウスメーカーや不動産屋だけの意見では全く信用できません。
それと、このハウスメーカーは巷に出る前の不動産情報が入手できる仕組みがあると言ってました。
どういうことかというと、レインズという媒介契約をした際に、掲載しないといけないプロ用の不動産掲載情報サイトにも載ってないといってました。
どういうロジックかわかりませんが、売主が媒介契約を結べば、
専属専任媒介契約なら7日以内、専任媒介契約なら14日以内にレインズに情報を載せないといけません。これは義務です。
ということは、その間に、このハウスメーカーに情報が来ているようです。
もしくは不動産は不動産屋の持ち分のものかもしれません。
どちらにせよ、実際のものを見せてもらいましたが、
テキストメールでざっくりしとした金額だけが書かれていたものでした。
とたえば ○○市○○ 4000万 って感じです。
まとめますと、ミサ〇ホームは事業ローンで立てる物件について
詳しく教えてくれそうなので、あと数回話をしてみたいと思いました。
次回の日程を決める際、担当者主導で日をころころ変えた点。
マイナスでした。こういう営業担当者はお金をもらうまでが客と
考えているような感じがします。
あと、数回話を聞き、違う営業担当者もしくは違う営業所で話を聞こうと思います。
大〇ハウス
こちらは妻と僕が見てみたかったハウスメーカーでした。
話を聞く前に、近場のマンションの売主の大〇地所とグループかと聞いたら、
「まったく違います」と言っていましたが、営業担当者の質は同じでした。
ここは非常に時間の無駄でした。
まず、話をしたのは僕たちの話や世間話だけです。
もしかしたら、年収などを聞き「うちじゃ建売りしか買えんな」と判断したのか、
建売を進めてきました。まず、建売を売る前に、自分たちの商品を説明すべきです。
これが全くありませんし、まったく売る気も感じられませんでした。
まさに大〇地所と同じ状態でした。本当にグループじゃないの？
建売を見に行く予定を立て、資料をまとめてきますと言う営業担当者。
『自由にご覧なっててください』
「おいおい。建物見に来て、案内もしないのかよ。ココはだめだね」と言ってしまいました。
結構大きな声だったようで、妻が営業担当者に聞こえるからと制止してくれました。
まったく見る気にもなれませんでした。
資料を用意してきた営業担当者が3階まできて、少し案内をしてくれましたが、
どこもいいとこがありません。高い建売り程度のクオリティなのでしょう。
時間の無駄でした。
まとめ
ハウスメーカーの業界トップの会社を見学した際、営業担当者に言われました。
「知識のないまま、いろんなハウスメーカーまわっても意味がない」的な。
たくさん回るから知識がつくものではないのでしょうか。
この営業担当者は、一番資格をもっている人でしたので、
頭の良い方は、一つだけで知識がつくのでしょう。素敵ですね。
ハウスメーカー巡りで言われたことの全部逆をしてみたいと思います。
土地はあらかじめ自分で用意してから、建物だけ作ってもらう方がよさそうです。
まぁ信頼できるハウスメーカーで信頼できる営業担当者であることが必須だと思います。
さきの耐火実験例もあるのですが、40年前の構造じゃないの？っていうくらい、
古い構造と比較して実演していました。
さっきのハウスメーカーの営業担当者もそうですが、無能な不動産屋も、
同じことをいいます。
「希少性を出した方が高く売ることができます」
そんなことより、オークションにしたほうが高く売れるよ。って思います。
「知識がないから、たくさん見て知識つけんだよ」って思います。
畑違いの知識を知らないなら、その相手が信用できるかできないか判断せず、
知識まで信じるってことなのでしょうか？そんな状態なら情弱すぎてみんな詐欺れます。
こんなことを言う人間たちが、宅地建物取引士という大きな資金を
扱う免許を持っているのがおかしいです。
宅建士が作られた歴史から学びなおせと思います。
怒りが消えませんが、話を変えます。
マンション価格の高騰がすごいですが、土地も高騰してきました。※売値だけ
5年前に、僕が売却した際は坪単価128万で売りました。※任意売却ではないので安めです。
同程度の物件がいまでは坪200万超えだしてます。
ここについて、地価が上がってないのに、なんで土地代ぼったくりすぎでしょ。
と突っ込むと、分譲マンションギャラリーも住宅展示場も同じことを言います。
「仕入れ値が高くなりました」
高い値段で買ったというけど、一番の値上がりは儲けるための価格でしょ。
と思います。でなきゃ、広告をあんなにうてません。
いま土地を買うなら競売物件がよさそうです。
競売物件は上場しているようなメジャー企業は入札しないので、
入札しているのはそのメジャー企業に群がる名もない不動産屋です。
競売の知識と、サブリースの知識、事業ローンの知識をこれから数年かけて学んでいきたいです。
ハウスメーカー巡りでは社員や商品についてべらべら話してくれます。
なので、上場しているような会社の場合は、株購入に関しとても良い材料です。
今度は地域を変えて、一人で回ってみようと思います。
